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Meglio vivere in affitto o conviene comprare casa?

Una domanda che mi sono posto spesso: conviene comprare casa adesso o vivere in affitto?

Intuitivamente sono portato a dire: l’affitto sono soldi buttati che potrei usare per un mutuo.

Comprando casa avrei ad ogni modo una proprietà da rivendermi, sarebbe un modo insomma di crearmi un piccolo salvadanaio.

Succede spesso, però, che di fronte i numeri crollano le maggiori convinzioni.

Ho deciso quindi di crearmi un semplicissimo modello di calcolo che potesse aiutarmi a rispondere alla domanda:

Conviene davvero comprare casa o l’affitto è più vantaggioso?

Come detto, il modello che ho creato è davvero semplice e vuole dare una stima indicativa.
Sono stati tenuti in considerazione parametri come:
Acquisto prima casa
Mutuo
– Spese di ristrutturazione
Lavori annuali
Spese per acquisto e vendita casa
Inflazione
Apprezzamento della casa negli anni
Costo di un affitto per una casa simile

I dati che ho inserito sono stati verificati considerando il caso di Torino, nulla vieta che si possono fare simili simulazioni ipotizzando un’altra città: bisogna verificare, però, che i parametri considerati siano ancora validi.
Si noti, inoltre, come non sono stati considerati gli sgravi fiscali. Questo rende il calcolo un worst case per quanto riguarda l’acquisto della casa.

Se voleste poi fare i calcoli relativi al vostro caso, al seguente link trovate il calcolatore mutuo/affitto.

Affitto o Mutuo: I risultati del modello semplificato

Ipotizziamo di decidere di acquistare una casa del valore di 150,000 euro o di vivere di affitto in una casa equivalente a 600 euro/mese.

Per quanto riguarda l’affitto, teniamo in conto anche le spese di agenzia (in genere 2 mensilità).

Per quanto riguarda la casa, invece, ipotizziamo di versare 50,000 euro di anticipo e di chiedere un mutuo di 100,000 euro rateizzato in 15 anni.

Con i tassi di oggi, non è difficile ricevere una proposta di mutuo con un interesse dello 0.7%. In questo modo otteniamo una rata di 585 euro.
Ipotizziamo, inoltre, che la casa non è perfetta per le nostre esigenze e che quindi affrontiamo una ristrutturazione che ci porta via un 8% del valore dell’immobile (12,000 euro). Inoltre, sono stati considerati dei lavori di manutenzione che pesano per un 0.5% annuo.

Nel calcolo è stato considerato anche il costo che andiamo ad affrontare nel momento della vendita della casa (circa un 3%) e l’eventuale apprezzamento annuale della casa stessa (1% annuo, molto ottimistico).

Infine è stata considerata anche l’inflazione che va ad incidere sull’affitto e sul valore della casa stessa (1% annuo).
Da notare che non è stata presa in considerazione alcuna politica di agevolazione fiscale.

I risultati del modello semplificato

Vediamo che, sotto le ipotesi di cui sopra, avremmo dovuto impiegare per l’acquisto della casa circa 25,000 euro di spese iniziali tra ristrutturazione, spese d’agenzia notaio e tasse varie.
Nel caso dell’affitto, invece, sono subito necessari 1500 euro circa per agenzia.

Conviene comprare casa a Torino?
Affitto vs Comprare casa a Torino

Dopo l’investimento iniziale, nel caso dell’acquisto casa abbiamo l’impatto dei costi relativi all’interesse del mutuo, dell’inflazione (in parte calmierato dall’acquisizione di valore della casa) e dei vari lavoretti necessari per riparazioni e “mantenimento”.
L’affitto invece è impattato per lo più dall’inflazione.

Come già detto, in questo calcolo per semplicità non sono state considerate le varie agevolazioni e si è considerato il caso di acquisto di prima casa.

I risultati del modello mostrano che, sotto queste ipotesi, dopo 4 anni abbiamo il break even.
Cioè, conviene acquistare casa se decidessimo di non venderla prima di 4.5 anni, altrimenti andremmo a perderci.

Se non dovessimo comprare casa avremmo dei soldi da investire

Abbiamo detto infatti per acquistare la casa con una rata del mutuo più bassa abbiamo anticipato 50,000 euro.
Ciò vuol dire che nell’anno zero abbiamo investito:
– Acquisto casa = 77,000 euro
– Affitto = 1,500 euro

Nella simulazione sopra non abbiamo preso in considerazione il fatto che nel caso dell’affitto abbiamo 75,500 euro da investire subito.

Ipotizziamo quindi che, nel caso dell’affitto, investiamo i 75,500 euro in uno strumento a medio rischio che ci restituisce il 5% l’anno. A questo sottriamo il 26% di tassazione.

Per semplificare al massimo l’output ho costruito un’unica curva data dalla differenza tra (Affitto + Investimento) – Acquisto Casa. La curva ha come x gli anni. Se all’anno x l’output della curva è positivo avremo che il Business Case suggerirebbe di rimanere in affitto, viceversa, converrebbe comprare casa.

Conviene comprare casa a Torino o rimanere in affitto?
Affitto + Investimento (5%) vs Comprare casa

Il Busiess case tra acquisto casa e affitto/investimento

Nonostante l’interesse composto che dovrebbero “aiutare” gli investimenti a crescere più rapidamente nel tempo, con questi parametri dopo i 5 anni conviene sempre comprare casa.

Aumentando di 3 punti percentuale il rendimento dell’investimento (dal 5% al 8% quindi) vediamo che dopo 20.5 anni il mio investimento avrà raggiunto il valore della casa. Quindi dopo 21 anni l’affitto inizia ad essere vantaggioso.

Affitto + Investimento (8%) vs Comprare casa
Affitto + Investimento (8%) vs Comprare casa

Per esercizio, proviamo a ridurre l’apprezzamento della casa dal 1% allo 0% annuo, forse ancora ottimistico considerando la situazione attuale, e confrontiamo sempre il caso di acquisto di una casa con affitto più investimento con rendimento al 5%.

Affitto + Investimento (5%) vs Comprare casa apprezzamento 0%
Affitto + Investimento (5%) vs Comprare casa apprezzamento 0%

Vediamo che anche in questo caso, dopo 5 anni comprare casa conviene ancora.

Una volta impostato il foglio di calcolo potrei fare tutte le casistiche che ci vengono in mente per farci tutti i nostri ragionamenti. Ovviamente vanno sempre validate le assunzioni di partenza.

Conviene comprare casa in Penisola Sorrentina?

In questo caso parliamo di una casa di 450,000 euro. Ipotizziamo di anticipare 100,000 euro e di richiedere un mutuo per 350,000 in 30 anni. Con un mutuo al 1.5% avremmo una rata di 1,200 euro circa.

Confrontiamo questo caso quindi con un affitto di 1,200 euro/mese.
Poniamoci nel caso di inflazione al 1%, Apprezzamento della casa del 1% annuo e un investimento alternativo che rende il 5% all’anno.

In questo caso avremo che, nel caso non decidessimo di investire, dopo circa 8 anni i costi dell’affitto avrebbero coperto le spese necessarie per una casa.

Comprare casa in Penisola Sorrentina con Apprezzamento a 1%/anno
Comprare casa in Penisola Sorrentina con Apprezzamento a 1%/anno

Il business case, invece, ci dice che dopo circa 5 anni, considerando un investimento con rendimento del 5%, conviene comprare casa

Penisola Sorrentina con Apprezzamento a 1%/anno
Comprare casa in Penisola Sorrentina con Apprezzamento a 1%/anno

Provando ad annullare l’apprezzamento annuo della casa vediamo che, come ci aspettiamo, ci vuole più tempo per far si che i soldi dell’affitto coprano tutte le spese di acquisto casa (circa 15 anni)

Penisola Sorrentina con Apprezzamento a 0%
Comprare casa in Penisola Sorrentina con Apprezzamento allo 0%

Nonostante ciò, sul lungo periodo (oltre i 7 anni) conviene ancora comprare casa.

Penisola Sorrentina con Apprezzamento a 0%
Comprare casa in Penisola Sorrentina con Apprezzamento allo 0%

Per poter aver un business case che penda dalla parte dell’affitto dovremmo avere un investimento che renda il 7%. In questo caso comprare casa non conviene praticamente mai.

Penisola Sorrentina con Rendimento al 7% annuo
Comprare casa in Penisola Sorrentina con Rendimento al 7% annuo

Analisi del mercato immobiliare italiano

Andiamo a vedere, a questo proposito, un articolo di valori.it dove vengono riportati dei dati presi da Eurostat. Si può notare come a partire dalla crisi finanziaria del 2008 il valore degli immobili sia stato caratterizzato da periodi turbolenti.

Dal 2008 al 2014 praticamente in tutta europa le proprietà residenziali hanno avuto un deprezzamento che ha raggiunto picchi del 5%.

Investire nel mercato immobiliare in Europa
Andamento mercato Immobiliare in Europa

L’Italia è stata una delle nazioni che ha più sofferto. I dati Istat, infatti, ci mostrano come il valore delle abitazioni dal 2010 al 2018 hanno avuto un calo del 15% circa, in cui:
Abitazioni esistenti: -23%
Abitazioni nuove: +0.2%

Mercato Immobiliare in Italia dal 2010 al 2018
Mercato Immobiliare in Italia dal 2010 al 2018

Scendendo sempre più nel dettaglio, un articolo di Wallstreet Italia ci mostra l’andamento dei prezzi in alcune delle principali città Italiane dal 2009 al 2019 riportando dei dati di Tecnocasa.

Variazione dei prezzi nelle principali città d'Italia dal 2009
Variazione dei prezzi nelle principali città d’Italia dal 2009

Si può notare come in tutte le grandi città Italiane si è avuto un calo dei prezzi che va dal -10% di Milano al -53% di Genova.

Analizziamo i prezzi in alcune zone simbolo

Il centro di Milano ha visto un aumento dei prezzi del 10%, mentre le zone più periferiche hanno avuto dei cali fino al 18% di Bovisa – Sempione.

Variazione dei prezzi nelle varie aree di Milano dal 2009
Variazione dei prezzi nelle varie aree di Milano dal 2009

Roma, invece, è stata caratterizzati da crolli in tutta l’area, passando dal -21% del centro al -46% della zona Cassia – Torrevecchia.

Variazione dei prezzi nelle varie aree di Roma dal 2009
Variazione dei prezzi nelle varie aree di Roma dal 2009

I valori quindi sono ancora lontani a quelli pre crisi anche se negli ultimi 3 anni si sono registrati notevoli apprezzamenti per queste 2 città.

Soprattutto a Milano, le persone che hanno acquistato casa in zona Tibaldi – Cermenate hanno visto aumentato il valore del proprio asset del 21%.
A Roma, invece, le case delle zone Parioli, Trieste, Coppedè e Torlonia hanno visto un apprezzamento di circa il 4%.

Mercato Immobiliare di Roma e Milano negli ultimi 3 anni
Mercato Immobiliare di Roma e Milano negli ultimi 3 anni

Il mercato immobiliare, insomma, è un mercato davvero difficile ricco di fattori difficilmente controllabili.

Inoltre le barriere d’ingresso, date dalla liquidità necessaria per poter investire, sono davvero alte.
Volendo sintetizzare i principali motivi per cui sono diffidente nell’investire nel mercato immobiliare sono:
– Alti capitali d’ingresso
– Scarsa diversificabilità
– Variabili incontrollabili legate a situazioni politiche e macro economiche.

In conclusione

Nel fare una scelta del genere ci sono da considerare dei parametri a cui non si può dare un valore.
La casa, oltre a un investimento, rappresenta una scelta di vita, una rappresentazione della propria persona. L’affitto invece, lo vedo più come un modo per non legarsi troppo alla città in cui si vive in quel determinato momento. Infatti, abbiamo visto che quasi sempre non conviene vivere in affitto. Tuttavia, ti permette di avere una flessibilità maggiore rispetto a quello che può essere l’acquisto di una casa.

E voi? Se siete ancora curiosi di sapere se vi convenga un affitto oppure comprare casa, lasciate un commento!

Per chi volesse approfondire l’argomento sugli investimenti consiglio di leggere quest’articolo: Rischi degli Investimenti

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Questo articolo ha 2 commenti.

  1. Vincenzo

    Ottima analisi, semplice per tutti ma precisa nei contenuti.

  2. Elisabetta

    Grazie per l’analisi! Me lo sono sempre chiesta pure io e finalmente ho una risposta “scientifica”. Resta ancora un fattore che per me è importante, una casa di proprietà, messa in affitto a terzi, puó essere in qualunque momento trasformata in un “investimento” (che , personalmente ma non applicabile in senso assoluto, ho trovato più redditizio di altre scelte di investimento da me fatte). Questa opzione permette la libertà di svincolarsi dal luogo in cui si è comprato permettendo di vivere in affitto altrove😀.

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